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首單房企住房租賃公募REITs落地

華潤打響第一槍

9月22日，華潤置地發布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，預計公募基金將募集人民幣11.2億元。

同日，上海證券交易所披露，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs提交申報并獲得受理。

據公告顯示，此次擬上市的REITs底層資產為華潤“有巢”的兩個保障性租賃住房項目，分別為上海市松江區泗涇鎮的保障性租賃住房項目、上海市松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房項目。

根據公告，華夏基金為該基金管理人，中信證券為專項計劃管理人，本只公募REITs 預計募集 11.2 億元，其中華潤置地將作為戰略投資者認購基金份額總額約34%。

上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎設施REIT持有100%權益，不再是華潤置地附屬公司和財務并表項目。

對于此次分拆基礎設施上市的原因，華潤置地表示有三點：

一是提供另一種以股權為基礎的融資方式，將使集團的融資方式及平臺更為多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴；同時，還能夠盤活其基礎設施資產，避免投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響；

二是能受惠于基礎設施REIT的業務前景及業績，通過作為基金份額持有人以分派方式收取穩定回報；

三是分拆上市能夠集為團及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。尤其是上市完成后，基礎設施REIT將擁有一個獨立上市平臺，可直接進入中國資本市場，并增強其探索新融資及集資渠道以發展其業務的可能性。

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值得注意的是，此次發行的華潤有巢租賃住房REITs產品與其他保障房REITs最大不同有兩點：一是其1個底層資產為集體建設用地項目；二是華潤置地或為首家資產作為租賃住房REITs上市的底層資產的上市房企。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，保障性租賃房REITS在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎設施資產實現“投融管退再投資”良性循環的通路，華潤置地擬分拆基礎設施REITs上市，將使得集團的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴。“另外，此舉對于華潤置地而言也是在積極把握國家大力發展租賃住房的趨勢，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機遇，持續提升長租公寓業務的經營效益，對自身發展較具一定積極影響。”

另外，內地市場現存的3只保障性租賃住房REITs的原始權益人，都不是以住宅開發為主業的房地產企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。

02

建行放大招：

300億設立住房租賃基金！

9月23日，建設銀行公告稱，公司擬出資設立住房租賃基金。基金募集規模為人民幣300億元，公司認繳人民幣299.99億元，資金來源為自有資金；子公司建信信托下屬的全資子公司認繳0.01億元。

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該基金名稱暫定為“建設銀行住房租賃基金（有限合伙）”，目標定位及投向為：通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。

建設銀行表示，此舉是為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產業良性循環和健康發展。

通過出資設立基金建行：成立300億基金投向樓市，建設銀行將深入推進住房租賃戰略實施，以市場化、法治化、專業化運作，收購房企存量資產建行：成立300億基金投向樓市，與有關方面加強協作，助力探索房地產發展新模式，促進房地產業平穩健康發展。

近日，該次投資已經獲得中國銀行保險監督管理委員會批準。建設銀行表示，該基金設立尚需在有關部門辦理必要的審批、備案、登記等手續。

03

港交所迎來首個長租企業

9月26日，魔方生活服務集團在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國際為聯席保薦人。

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據招股書顯示，2009年，魔方開始在南京發展集中式長租公寓業務。此后，魔方憑借在長租公寓管理和運營方面長期積累的多年經驗和專業知識，擴展到其他城市，包括在2013年擴展到上海和廣州，2014年擴展到北京和深圳，2016年擴展到杭州。截至2022年6月30日，魔方在26座城市的394個地點經營了76190套在營公寓。

在運營租賃公寓模式方面，魔方有兩種模式，一是直營模式，在該模式下，整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對租賃物業進行管理和運營；二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。在公寓品牌方面，有魔方和9號樓公寓，前者的服務對象為白領人員，后者的服務對象為藍領人員。

在財務方面，2019-2021年，魔方生活服務的收入分別為9.47億元、9.49億元和14.71億元，復合年增長率為24.7%；同期公司凈利潤為6355萬元、-2.3億元、2.95億元。今年前六個月，魔方生活服務共錄得收入8.5億元，同比增長24.1%，凈利潤則由上年同期的1.62億元下滑至41萬元，同比下降99.75%。

目前，魔方生活服務主要有兩種模式運營，但直營模式貢獻了公司的主要收入。2019-2021年及今年前六個月，魔方生活服務通過直營模式分別產生收入9.1億元、9.12億元、13.9億元和8.08億元，占同期總收入的96.2%、96.2%、94.5%及95.2%。

此前，魔方完成了多輪股權融資，2016年魔方C輪融資近3億美元，2019年魔方獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

值得一提的是，2017年1月，公司成功設立“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”，這是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，給以中資產運營為主的公寓行業打開了新的融資渠道。

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官方接二連三的表態

對樓市意義重大

9月23日，銀保監會表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，持續完善房地產金融管理長效機制。合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置部分頭部房企風險。

有業內人士認為，這次談話設計房地產的內容雖然較短，但是這幾句話卻包含了很深的用意，其中釋放了三大信號。

信號一：房地產泡沫化勢頭得到實質性扭轉！

毫無疑問，銀保監會是承認當下房地產存在泡沫的，過去幾年的房地產嚴格調控，特別是“三道紅線”和房貸的集中度管理，嚴格限制資金流向房地產，使得泡沫化勢頭被遏制。

房住不炒是底線，就房地產，穩定房價本質上就是為了穩經濟保民生，讓房地產得到一個良性的發展。

信號二：堅持房住不炒的底線不動搖

這兩年經過房地產強有力的調控之后，房價是穩住了，并且很多地區在不斷回落，樓市也在不斷降溫，大家茶余飯后終于不再討論樓市了，每天過的不用那么焦慮。

當然，這樣的調控也打擊了房地產行業的發展，大家對樓市失去信心，買房意愿不強烈，甚至影響到了經濟的發展。但是我們發現多次降準，資金都沒有流向房地產，房住不炒的底線始終未動搖過。

信號三：對房企和購房者的利好政策還會繼續加碼

房企端，在圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標基礎上，持續完善房地產金融管理長效機制，對房企而言，應該是利好，不會比原來的政策更嚴。

對于部分頭部房企風險化解問題，此次銀保監會也點了名，作為一個標桿，過去是規模標桿，現在是積極化解問題的標桿，應該會向市場傳遞出更加積極的信號。

對購房者來說利率降低，確保交樓等都是好消息，而對房企的壓力和限制也不會比之前更嚴格，毫無疑問，這對開發商和購房者來說都是利好。

--THE END--

來源：中國房地產報、中國基金報、地產資管界、網絡等

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞