7年來，人民銀行首次下調個人住房公積金貸款利率！

9月30日，中國人民銀行宣布，自2022年10月1日起，首筆個人住房公積金貸款利率下調0.15個百分點，低于5年（含5年）及5年以上者減免。分別調整為 2.6% 和 3.1%。

第二套個人住房公積金貸款利率政策不變，即5年以下（含5年）和5年以上的利率不低于3.025%和3.575%。

9月29日，中國人民銀行、銀保監會正式公布“部分城市分階段放寬首套房貸款利率下限”政策。9月30日，財政部、國家稅務總局發布公告，“居民一年內換房可享受退稅”。

有利于購房的政策陸續出臺，對降低老百姓購房成本起到了實實在在的作用。

“組合拳”刺激房地產市場需求端

從調整首套房貸款利率下限到下調個人住房公積金貸款利率，專家普遍指出，上述政策旨在有效拉動房地產市場需求端。

“近期，穩定樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市‘金九’狀況不佳。” 東方金城首席宏觀分析師王慶表示，數據顯示，9月份30個城市的新房銷售與8月份相比變化不大，樓市繼續處于筑底階段。推動房地產回暖正成為今年四季度穩增長、控風險的關鍵環節。

智信投資研究院高級研究員馬紅也指出部分城市首套住房貸款利率下限放寬，自2021年9月30日央行首次提出“維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益”以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款均有所上調。利率已經降低。不過，截至今年三季度末，房地產市場依然較為低迷，全國商品房銷售出現兩位數下滑，房地產投資出現罕見負增長。因此，有必要實施進一步的寬松政策。

值得注意的是，人民銀行此次調整的兩次房貸利率均與首套房相關，并非“普遍降甘露”。對此，招聯金融首席研究員董希淼表示，今年以來，金融管理部門先后兩次調整首套房貸款利率下限，下調首套房公積金。貸款利率，主要是拉動剛性住房需求。僅下調了第一筆個人住房公積金貸款利率，未調整第二筆個人住房公積金貸款利率，體現了“有房、不炒”的原則。

在董希淼看來，上述調整可能產生三個效果：一是在“房住不炒”的前提下，穩定居民住房消費預期，刺激新的住房消費需求。二是傳遞穩定信心和市場穩定信號，促進房地產市場平穩健康發展。三是減少住房消費支出，增強居民擴大消費的意愿和能力。

王慶還認為，覆蓋范圍仍將限于首套房，體現了政策的逐步調整和堅持“有房不炒”的基本原則。

個人住房公積金貸款利率調整

還涉及股票抵押

政策陸續出臺，哪些地區、哪些類型的購房者將受益？

根據中國人民銀行、銀保監會印發的《分階段調整差別化住房信貸政策的通知》，2022年6-8月新建商品住宅銷售價格同比下降的城市環比和同比持續下降，2022年底前，分階段放寬首個住宅商業性個人住房貸款利率下限。

目前，個人首套房商業性個人住房貸款利率下限不低于5年以上LPR（貸款市場報價利率）的20個基點。符合上述條件的市政府，可根據當地房地產市場形勢變化和監管要求，自主決定分階段維持、下調或取消當地首套商業性個人住房貸款利率下限。 .

據易居研究院智庫中心統計，在國家統計局發布的70個大中城市房價指數中，有23個城市符合這一新政策的要求，其中哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明。貴陽等8個二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽、桂林等15個三線城市。

董希淼表示，中國人民銀行調整個人首套房貸款利率下限后，不同地區、不同銀行的實際利率可能會有所不同。從區域來看，部分二三線城市可能具備調整條件，但一線城市和部分省會城市難以調整；從銀行的角度看，預計大部分銀行在實踐中會實施首套房貸利率下限；次政策調整主要影響新發放貸款，存量房貸與LPR調整保持一致。

至于公積金貸款利率，王慶認為部分城市首套住房貸款利率下限放寬，此次首套公積金貸款利率大幅下調，同時有利于老客戶和新購房者。這方面將減輕現有公積金貸款戶的月供負擔，有利于促進消費。另一方面，也將刺激更多的住房公積金貸款需求。

“據我們所知，公積金貸款利率浮動調整將包括股票，次年1月1日為重新定價日。” 王青說道。

住房需求仍有改善空間

展望下一階段，業內普遍認為，經過部分房貸降息后，今年四季度房地產回暖可期，“穩樓市”政策仍可能出臺。方法。

“我們判斷，后期要看房地產恢復的狀態，政策穩定樓市的空間還是比較大的。其中，在近期銀行存款利率大幅下調的推動下，即便MLF (-Term )四季度利率不變，5年期LPR報價也有望進一步下調，將帶動房貸利率進一步下滑，進而推動樓市呈現年底左右有盡快回升的趨勢。” 王青說道。

董希淼認為，目前財管部門的政策調整主要針對剛性住房需求，仍有進一步調整優化的空間，以更好地滿足改善住房需求。

“下一步，要繼續調整限購限貸政策，如降低首付比例、降低貸款利率、優化“認房認貸”等政策措施，進一步促進和促進房地產市場穩定健康發展。” 董細淼說道。

事實上，財政部、國家稅務總局9月30日發布的新房換房退稅政策，就是刺激改善住房的好辦法。根據該政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對納稅人在現房售出后1年內在市場上出售自有房屋并在市場上回購房屋的個人所得稅實行退稅。

對此，貝殼研究院首席市場分析師徐曉樂解釋稱，退稅政策將減輕換房群體的稅負，對促進市場交易起到積極作用。目前，大部分一二線重點城市對住房征收個人所得稅是“僅5年”免征，其他情況按房屋價值差額的20%征收。或全額的1%。在多個住宅內或擁有多個住宅的家庭更衣室。